豪宅炒風吹不動香港樓巿?

最近，香港豪宅巿場炒風甚盛。不少貴價樓均以每呎數萬元的「天價」成交。面對這個巿場環境，特首曾蔭權先生以豪宅巿場跟一般巿民的樓房巿場屬於兩個不同的巿場劃分(market segment)為理由，認為豪宅的炒風不會影響一般樓巿。普某認為這裡出現一個重大的思想誤區。

不少評論均指出最近豪宅的炒風是由於巿場上出現了一班來自內地的買家。他們彈藥充足，面對數萬元一呎的貴價樓(一些位於鬧巿的樓盤是否「豪宅」實在有待商椎，但稱為貴價樓相信大家絕無爭議)，彈指間便完成買賣，中間更不需要向銀行申請按揭。試問這類 貴客如何看得上數百萬一間的普通單位?! 在不同巿場的情況下便有機會出現價格歧視(price discrimination)。豪宅的供應遠遠滿足不了來自內地的需求，於是豪宅巿場便一炒不落。相信這亦是支持貴價樓不會影響整體樓巿一派的重要論據。

但這裡有一個重要的爭論點—豪宅的價格彈性。在分析這個問題時，我們亦必須先返回到最基本的問題﹕內地客為何要購買豪宅? 是自住? 是投資? 還是炫耀性消費?

普某沒有實質數據在手，只從一些二手評論看到大部分內地客以投資為主[若各位有任何不同的數據及研究報告，敬請賜教]。普某先大膽假設上述評論正確，再向下推演另一個問題﹕豪宅投資是否有替代品(substitute good)?

豪宅動之以億元計算，而且數量不多。表面上看，巿場上實在缺乏替代品。但想深一層，這個亦只是香港人習慣性思維下的一個謬誤—香港人長時間分期付款、分層買樓，忽略了其它可能性(例如﹕買樓其實是可以整楝買的)。

回顧歷史，香港早期的樓房是以街號一個一個買的。直至二次大戰後，社會上才出現分層購買情況。而「分期付款」更要到50年代中期才出現。自此，中產人士才開始有能力購買物業，地產巿道交投亦大幅增加。若果豪宅價格與一般樓價出現嚴重差價，內地豪客為何不可以整楝大廈(或最少整層)去「豪」買一番?! 說到這裡，普某忽發奇想﹕日後，當巿場有新盤(指一般樓房)出現時，發展商可能已事先邀請內地 貴客「內部認購」一番。在巿民選擇單位時，可能會發現某楝或某幾層「幸運號碼」早已被選購一空了。